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Devoirs du propriétaire et/ou du syndic

Lorsque qu'un immeuble ou un logement peut être frappé d’une mesure administrative (insalubrité, péril, local impropre à l’habitation), le locataire, l’hébergé, le titulaire d’un droit d’usage ou l’occupant de bonne foi sont protégés par la loi à la condition que le logement constitue leur résidence principale. 
Les occupants sans droit ne peuvent bénéficier de ces protections.
 

Suspension du paiement du loyer

  • Le paiement du loyer est suspendu dès la notification de l’arrêté ou de l’injonction.
    Il cesse d'être dû :
    - à compter de premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage en mairie et sur la façade de l'immeuble,
    - et jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de mainlevée.

    Attention : les charges restent exigibles.
     
  • Selon les mentions contenues dans l’arrêté (interdiction temporaire ou définitive d’habiter), le propriétaire a l’obligation de proposer un hébergement ou un relogement à l’occupant.
    À défaut, cette obligation incombe au maire, au préfet.


En cas d’insalubrité ou de péril

  • À partir de la notification de l’arrêté de péril ou d’insalubrité, tous les frais d’hébergement des locataires et de réalisation d’études, travaux et autres prestations, y compris ceux engagés par la collectivité en cas de de défaillance de(s) propriétaire(s), sont dus par ces derniers.
  • Le loyer (non les charges) ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation des lieux (indemnité, redevance...) cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.
  • En revanche, les charges restent exigibles. Le paiement du loyer doit reprendre au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la levée de l’arrêté.
  • Si malgré la notification de l’arrêté, le loyer a continué d'être payé, le remboursement des sommes versées à tort peut être réclamé. Cette demande doit être formulée dans un délai de trois ans maximum.
     
  • L’aide au logement (APL/AL) est suspendue pendant le temps où le loyer n’est pas dû.
    Elle sera rétablie dès la levée de l’arrêté, c’est-à-dire une fois la réalisation des travaux prescrits par l’arrêté constatée et le paiement des loyers repris.


En cas de locaux impropres à l’habitation

  • L’injonction visant à interdire la mise à disposition de locaux impropres à l’habitation entraine non seulement la suspension du loyer mais également celle des charges et cela à compter de l’envoi de la notification de l’injonction. Le local étant par nature impropre à l’habitation, l’aide au logement ne sera pas rétablie.

 

L’obligation d’hébergement du propriétaire

  • En cas d’interdiction temporaire d’habiter, d’évacuation temporaire ou si les travaux nécessitent la libération temporaire des lieux, le propriétaire doit faire une offre d’hébergement gratuit au locataire ou à l’occupant.
  • L’hébergement temporaire gratuit doit correspondre aux besoins et possibilités du locataire ou de l’occupant qui ne supporte que les charges relatives à la consommation des fluides (eau, gaz, électricité).
  • Le droit à un hébergement gratuit est perdu si le locataire ou l’occupant refuse la proposition d’hébergement adapté faite par le propriétaire.
    Dans ce cas, le propriétaire peut engager une procédure d’expulsion devant le tribunal d’instance.
  • Le locataire ou l’occupant est tenu de laisser exécuter les travaux dans le logement ; il ne peut, en aucun cas, s’y opposer.
  • Après la réalisation des travaux et la levée de l’arrêté, il doit réintégrer le logement initial. Le maintien dans le logement temporaire n’est pas possible. Le locataire reprend alors le paiement du loyer et des charges (en principe, au plus tard au premier jour du mois suivant la main levée de l’arrêté).
  • Le bail du logement réintégré est prorogé de la période correspondant à l’exécution des travaux et à la levée de l’arrêté.
     

Que risquent les propriétaires défaillants ?

  • Si les propriétaires ne réalisent pas les travaux, ils s’exposent juridiquement. Ils risquent jusqu’à un an de prison et 50 000 € d’amende (Art. L 511-6 du Code de la construction et de l’habitation).
  • Le non-respect d’une interdiction d’habiter est puni de 3 ans de prison et 100 000 € d’amende.

 

Quel est le rôle de la Ville de Marseille ?

  • Le propriétaire, avant le maire, a l’obligation de maintenir les locaux d’habitation dans de bonnes conditions de sécurité et d’hygiène. Les obligations du maire n’interviennent que lorsque la sécurité et la santé des occupants sont mises en cause et que le propriétaire est déficient.
  • Face à un propriétaire défaillant, qui n’effectuerait pas les travaux, la Ville a le droit juridiquement de se substituer à celui-ci, à ses frais, pour mettre en œuvre des mesure particulières. Mais les procédures sont longues, lentes et coûteuses.
  • La plupart du temps, les propriétaires réalisent ces travaux. S’ils ne le font pas, ils sont soumis à une double sanction consistant au paiement du loyer de leurs locataires relogés et au remboursement, a posteriori, du montant des travaux effectués par la Ville.

 

Quelles sont les démarches pour le relogement des personnes évacuées suite à un arrêté de péril ?

  • Le propriétaire doit assurer le relogement des occupants. Le nouveau logement doit être décent et correspondre aux besoins des occupants.
  • En cas de défaillance du propriétaire, le maire prend les dispositions nécessaires pour reloger les occupants, aux frais du propriétaire. Le propriétaire peut également faire l’objet de poursuites pénales.
  • Les personnes évacuées sont invitées à se rendre à l’Espace d’Accueil des Personnes Evacuées (EAPE-Guichet unique), situé 2 rue Beauvau - 1er

 

Comment agir à la place des propriétaires défaillants ?

 

 

Informations aux sinistrés

Comment signaler un logement ou un immeuble indigne et dégradé

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